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京都市の「マンション」を相続する際の注意点

京都市の「マンション」を相続する際には、数億円単位の相続税がかかることも想定されます。相続税を低減させるための「小規模宅地等の特例」と「『貸家建付地』による評価減」という制度について紹介しますので、京都市でマンションの相続を検討している方は参考にしてください。

マンション相続の際は、数億円単位の相続税がかかるケースも少なくない

マンションを相続する際には、数億円単位の相続税がかかるケースも少なくありません。

相続税の総額は、「課税遺産総額」を基準に求めます。課税遺産総額の計算式は、つぎの通りです。

課税遺産総額=課税価格の合計額-基礎控除額(3,000万円+600万円×法定相続人の数)

相続税の税率は、課税遺産総額を法定相続分によりあん分した「法定相続分に応ずる取得金額」がどの程度かによって決まります。例えば取得金額が6億円を超える財産を相続する場合には、税率が55%、控除額は7,200万円です。

マンションの取得価額は数億、場合によっては10億円を超えることもあり得るでしょう。そうすると、相続税が数億円規模になることもあります。

相続税は、現金で納付しなければなりません。マンションを相続した際に数億円の現金を用意できる方はそれほど多くないと思います。したがって、マンションの相続を検討している方は、物件の評価額を見直して相続税を大幅に減らす方法を知っておくことが大切です。

物件の評価額を見直す方法には、「小規模宅地等の特例」と「『貸家建付地』による評価減」という2つの方法があります。

小規模宅地等の特例を活用する

「小規模宅地等の特例」は、相続税額を算出するもとになる「課税価格」を決定するときに一定割合を減額できる制度です。居住用の宅地だけでなく、事業用の宅地も対象となります。住宅として使っている宅地のほか、賃貸マンションや駐車場として貸している宅地、店舗などに使っている宅地も、小規模宅地等の特例の対象です。また、マンションの一室のみを貸し出しているというケースも対象に含まれます。

居住用のマンションの減額割合は、330平方メートルを限度面積として80%です。事業用のマンションを相続した場合は、相続からさかのぼって3年を超えて貸し付け事業を行っていたことが要件となります。3年以内に貸し付け事業を開始したマンションは、一定の規模で事業を行っていた、あるいは3年以内に相次相続が発生した場合でなければ、この特例は適用されませんので注意してください。「一定の規模」とは、所得税の算出において用いられる「5棟10室基準」に準じるような事業的規模を言います。また、「相次相続」とは、短い間に相続が重なること。例えば3年を超えて貸し付け事業を行っていた祖父が亡くなって父にマンションが相続され、祖父が亡くなってから3年以内に父が亡くなり、子どもに相続されるといったケースが「相次相続」です。事業用のマンションを相続した場合には、200平方メートルの面積までが50%減額されます。

「貸家建付地」による評価減

「貸家建付地」による評価減も、物件の評価額を見直せる方法の一つです。

「貸家建付地」とは、所有している土地の上に建築したマンションを他に貸し付けている場合の、その土地のこと。貸家建付地は、「借地権割合」と「借家権割合」によって評価されます。貸家建付地の価額の計算式は、つぎの通りです。

貸家建付地の価額=自用地評価額×(1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合)

借地権とは、地主から土地を借りる権利のことです。京都市では、借地権の割合が60%〜70%程度となっています。一方借家権とは、建物を借りている借主の権利です。借家権割合は、全国一律で30%となっています。したがって、賃貸割合が100%の物件においては、貸家建付地の価額は18%か21%減額されることになるのです。

相続に関しては事前に準備を

マンションは規模の大きい不動産なので、相続において非常に大きなお金が必要となります。相続税の評価額がどの程度になるのかや、相続税を納税するための現金をどのように用意するかを事前に考えておきましょう。また、相続に関わる親族同士で話し合いをしておくことも大切です。

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