京都市の「アパート」を相続する際の注意点

京都市の「アパート」を相続する際には、相続税課税における「小規模宅地等の特例」と「『貸家建付地』による評価減」という制度を知っておくことが大切です。また、古いアパートにかかる空室や修繕費の問題、老朽化したアパートを引き継いだ際の対応策も紹介しますので、京都市でアパートの相続を検討している方は参考にしてください。

相続税の総額は、「課税遺産総額」をもとに計算されます。課税遺産総額の計算式は、以下の通りです。

課税遺産総額＝課税価格の合計額－基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）

課税遺産総額を法定相続分によりあん分した「法定相続分に応ずる取得金額」の多寡によって相続税の税率が決まります。例えば1,000万円以下なら税率が10％、6億円を超える場合には税率が55％で控除額は7,200万円です。

相続税は、現金だけでなくアパートなどの不動産にも課税されます。一方で相続税自体は現金で納税する必要があるため、多くの不動産を相続した際には相続税を納税するために不動産を処分しなければならないということになりかねません。

相続税は、一定の金額を超えなければ課税対象になりませんが、京都市における不動産の価値を考えると、アパートを相続した場合には課税対象となるケースが多いです。相続税を納税するための現金が用意できない場合には、相続した不動産を売却したり銀行から借り入れたりといった対策が必要になってきます。

しかしながら、物件の評価額を見直すことによって相続税を大幅に減らす方法もあるのです。以下に「小規模宅地等の特例」と「『貸家建付地』による評価減」について説明します。

相続税額を求める際の「課税価格」を決定する際に使える制度が「小規模宅地等の特例」です。小規模宅地等の特例の対象には、居住用の宅地も事業用の宅地も含まれます。そのため、住宅として使っている宅地だけでなく、賃貸アパートや駐車場として貸している宅地や店舗・事務所として使っている宅地も対象です。

居住用のアパートを相続した場合には、330平方メートルの面積までが80％減額されます。事業用のアパートを相続した場合には、原則として相続からさかのぼって3年以上貸し付け事業を行っていた宅地が対象です。3年以内に貸し付け事業を開始したアパートに関しては、一定の規模で事業を行っていたこと、または3年以内に相次相続が発生したことが要件となります。「一定の規模」とは、「5棟10室基準」に準じるような事業的規模が一つの基準です。また、「相次相続」とは、例えば3年以上貸し付け事業を行っていた父が亡くなって母にアパートが相続され、父が亡くなってから3年以内に母が亡くなった場合は、子どもへの相続に小規模宅地等の特例が適用できるといったケースを指します。事業用のアパートの減額割合は、一部を除いて200平方メートルの面積を限度として50％です。

「貸家建付地」とは、所有する土地の上に建築したアパートを他に貸し付けている場合の、その土地のことを指します。貸家建付地の価額は「借地権割合」と「借家権割合」によって決まります。貸家建付地の価額の計算式は、以下の通りです。

貸家建付地の価額＝自用地評価額×（1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）

借地権割合とは、ある土地の権利のうち借地が占める割合のことを言い、京都市では60％〜70％程度となっています。借家権割合は、建物の価値に占める借家権の割合のことで、全国一律で30％です。そのため、賃貸割合が100％とすると、貸家建付地の価額は18％か21％が減額されて評価されることになります。

京都市でアパートを相続する予定の方は、税制を知って相続に備えておくべきでしょう。税制について調べず、準備もせずに突然アパートを相続しなければならなくなったら、相続税の支払いやアパートの管理について、相続人同士でトラブルが生じかねません。相続税の評価額がどの程度になるのかを確認して対策を立てておくことや、相続税を納税するための現金を用意しておくことが大切です。

さらに、老朽化した古いアパートの相続においては、相続税対策のほか、修繕するかどうかといった問題も発生する可能性があります。老朽化した古いアパートを相続した場合の注意点について、以下に解説していきます。

古いアパートを相続する際には、「空室」と「修繕費」が問題になります。アパート経営は不労所得として魅力がありますが、老朽化した古いアパートのままでは入居率が上がらず、むしろ維持管理費や固定資産税の負担が重くなるだけでしょう。古いアパートを相続して経営を続けていくのであれば、「空室」と「修繕費」の問題を解決する必要があります。この2つの問題が解決できないようであれば、相続をするかどうかから検討し直すことも一つの方法です。

アパート経営は、入居者による家賃収入によって成り立ちます。ローンの返済が終わっていれば、空室が多少あっても黒字になるかもしれませんが、ローンが残っているのなら採算が取れるように経営していかなければなりません。

立地のよさといった魅力があれば入居の応募は集まるかもしれませんが、そうでなければ、広告費などもかけて入居者を確保していくことが必要になります。

古いアパートの入居率を上げるためには、アパートを修繕することも検討しなければなりません。古いアパートは、立地のよさといった特別な魅力がなければ人気が下がってしまいます。設備が古くなっている場合には、入居者が物件を探す際に条件から外れてしまうことが多いので、大規模なリフォームが必要になってくるでしょう。

また、外壁が古くなっている場合には、物件の写真や内見の際に見た目で判断されてしまうだけでなく、雨漏りや外壁のはがれなど、建物自体のトラブルも生じてきます。さらに、アパートの老朽化によって居住者や近隣住民に損害を与えた場合には、アパートの所有者に責任があるとして、損害賠償を請求されるケースもあり得るのです。

古いアパートを修繕しないまま相続しても、高い入居率を維持したまま経営することは難しいので、家賃を下げることも検討しなければならなくなるでしょう。そうすると、維持管理費や固定資産税に見合わず、アパート経営が立ち行かなくなってしまいます。

修繕費は、アパートを相続する前に解消しておいた方がよい問題です。アパートの規模が大きければ大きいほど、きちんと計画を立てなければ、目の前に必要となる修繕費は高くなるため、先延ばしにしてしまうこともあるかもしれません。被相続人と相続人の間や、相続人同士でトラブルになってしまわないよう、アパートの経営計画に修繕費の項目も組み込んでおくことが大切です。

老朽化したアパートを引き継いだ際に、空室と修繕費の問題を解決できる対応策には、そのまま経営を続ける、リノベーションする、アパートを新築する、売却するといったことが考えられます。

老朽化したアパートを引き継いで、そのまま経営を続ける場合には、経年劣化への対応策を検討しておくことが必要になります。アパートの経営計画の中に、維持管理費はもちろん、経年劣化に応じた入居率の低減のシミュレーションや広告費による入居者の見込み、経年劣化に伴う修繕費の程度などを組み込んでおかなければなりません。そのため実際には、老朽化したアパートを黒字で経営していくには、一定期間はそのまま経営を続けられるかもしれませんが、いずれは広告費や修繕費などの支出が発生すると考えておいた方がよいでしょう。

アパートなどの賃貸物件には、修繕や建て替えなどを行わずにどれだけ耐用できるかの目安となる「賃借寿命」という考え方があります。賃借寿命は、その建物が大規模修繕を行わずにどれだけ使えることができるかという「法定耐用年数」が一つの基準になります。

しかしながら、入居者にアパートを貸している時点で賃借寿命が残っているから問題ないということではありません。外壁や設備の老朽化を放っておくと、物件の人気が下がり、赤字経営に陥ってしまうでしょう。

そのため、老朽化したアパートを引き継いだ際にはリノベーションすることが一つの対応策となります。リノベーションにはまとまった費用が必要ですが、内装や設備を新しくすることで、居住空間のキレイさを魅力に感じて入居する方も増えることが想定されます。リノベーションにかける費用は、リノベーション後に増えると見込まれる家賃収入から、利益を想定して検討するとよいでしょう。

老朽化したアパートをそのまま継続することが困難で、リノベーションをしても利益が見込めない場合には、アパートを新築するのも一つの対応策です。リフォームよりも多額の費用がかかってきますが、その後のアパート経営の計画に照らし合わせると、新築した方がよいこともあります。財産の相続にあたって現金を相続することもあるでしょうし、相続した土地を担保に融資を受けてアパート新築の資金とする方法も考えられます。

アパートを新築する場合には、現在の耐震基準に合った建物や、高い断熱性や気密性の建物に建て替えることが可能となり、家賃も高く設定できるようになります。その後数十年にわたりアパート経営を継続し、さらにそのアパートを次の代に相続することも考えると、アパートの新築も一つの選択肢に入れておいた方がよいでしょう。

老朽化したアパートを引き継いだ際に、経営を続けるつもりがないとか、リノベーションや新築しても採算が合わないといった場合には、売却することも一つの手段となります。

アパートを売却する方法は、建物を収益物件として売却する方法、入居者がいる建物をそのまま売却する「オーナーチェンジ」という方法、建物を解体して更地にして売却する方法の3つです。

アパートの入居率が低いとか、家賃滞納者がいる、修繕費が高くつく場合には、アパートの立地が非常によいといったケースでなければ安く買い叩かれることが想定されます。オーナーチェンジの場合でも、買主は「収益還元価格」を見て判断しますが、土地相場価格よりも大幅に安くなってしまうことが一般的です。「収益還元価格」とは、不動産の鑑定評価において将来的に生み出されることが期待される利益をもとに算出した価格を指します。

他方、老朽化したアパートを解体して更地にしてから売却する場合は、土地自体に値段がつくため、老朽化した建物とセットよりも高く買い取ってもらえるかもしれません。ただし、入居者がいる場合には立ち退きの交渉をしなければなりませんし、建物を解体する費用もかかります。老朽化したアパートを解体してから土地を売却する際には、きちんと計画を立てて行うことが大切です。

老朽化したアパートは、引き継ぐときだけでなく、相続後の経営においても問題が生じるものです。被相続人と相続人との間や相続人同士でトラブルにならないよう、前もって話し合いをして、老朽化したアパートの対応策を検討しておきましょう。

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※初回の相談が無料であり、電話やZoomでも手続きが進められると公式HPで明記している京都市内の司法書士事務所を掲載しています（2021年4月調査時点）。
※各費用は公式HPに掲載されている最低限の料金です。家族構成や手続きの複雑性によって変化する可能性があります。
※公的手続きの実費として納める費用、出張時の立ち合い費用などの諸経費は含まれていません。
※費用は2021年12月の情報です。
※1：2021年12月時点で、公式HPに税表記はありませんでした
※2：2021年12月時点で、公式HPで価格を確認できませんでした